【看屋筆記】首購族人生第一間房怎麼買？新手村的看屋攻略買房心得分享！

想買房子卻不知道從何處著手，第一次看房不清楚從哪裡看起？這裡有一些看屋筆記和賞屋心得可以提供給你。

對下班女子來說，2020年是個特別的一年，在看超過三百間房子的毅力與決心修煉之下，終於在高雄買下第一間自食其力小屋，結束近十年從北到南的租屋搬家漂泊人生，邁入有殼一族，成為「房貸少年團」的一員。在這段看房的日子裡，累積了一些看房心得，我們不是房市投資專家，以下純為個人主觀意見，看屋仍會因每人主觀需求不同而異，但若你正在找房，或喜歡看房，這篇推薦給你。

看屋筆記的誕生：3年看房300間

1.如何開始看房？現在就上591聯絡屋主或仲介吧！

如果你是沒看過房子的小白，其實也不用擔心，開始約看自己喜歡地點的屋主或仲介，什麼都不用準備就可以出發了！曾經有朋友問過下班女子那是不是要付帶看費，答案是不用唷！（如果要就是詐騙集團了！ 😉 ）有些電梯大廈規定看屋要付清潔管理費50元至100元不等，通常也是房仲負責。

至於物件要從哪裡搜尋？信義房屋、永慶房屋等實體店面或網站都有，下班女子的習慣是從591房屋交易網，將條件（總價、地點、房屋類型、屋齡、車位等）列好後搜尋，找到自己喜歡的物件後，將建案名稱一一標在Google Map製作成我的看屋地圖，再安排看屋計劃，將地理位置同一區域的安排在同一天，每天下班後看2至3間。

我認為上班族一天看3間中古屋，或是2間預售屋差不多是極限了，尤其是一開始經驗比較薄弱時，下班女子甚至瘋狂背看屋口訣，一進門就「風火水電光，天地牆柱窗」一項一項仔細查驗。不過看到後來，會越來越快，一進門差不多就知道這是不是自己想要的房子了。

 2.看屋筆記的建立

下班女子從學生時期到出社會工作，有近十年的租屋人生，受限於「始終是別人的房子」，有許多不自由與需要忍耐無法改變的地方，同時也想把房租轉換成房貸，想了很久，最後決定還是靠自己努力吧！在長期的預算控制與努力工作之下，下班後安排看房，一有新的物件就去，就這樣看了持續超過5年，超過300間中古屋，最密集的一年看了超過150間房。

一開始看房時，不論是中古屋或預售屋建案，都很需要看屋筆記。代銷和房仲在帶看時通常會準備資料給你，但是依據自身需求順位的筆記仍是很重要的，尤其是假日一次看個3至4間時，通常看到第3間已經忘記前2間。

看屋前要思考的3件事

1.看屋首重地點！注意地段與周遭環境（交通、學區、捷運、高速公路、重劃區等）

下班女子有個好友是地政士，出社會後靠自己的力量，認真工作賺錢，在新北市買了一間小套房，是我們好友圈裡，第一個買房的人。

地政士老友知道我要買房後，總是耳提面命地提醒我：「 Location！Location！Location！」地點為王，不敢說升值，但如果在意房子的保值性，請一定要在意地段。周遭的交通、生活機能、安全性，也要一起考慮進去。地政士老友的觀念是：如果未來還有換屋考量，那寧可第一棟房子，空間小一點，但地點好一點，以確保多年後房屋的保值性，所以下班女子多半看蛋黃區或蛋白區的房子居多。另外，有嫌惡設施（瓦斯行、宮廟、加油站等等）的也要考慮。

2.思考看屋買房目的需求

人生苦短，其實不一定要買房，尤其是價格這麼高的東西，所以看屋買房前，先確認好自己的買房目的與需求。

買房的目的是什麼？是因為工作、結婚、想給家人養老？還是投資增值，未來要出租、轉賣？偏好的房屋類型是電梯大樓、華廈、公寓或透天？理想的空間與格局是幾坪、幾房幾廳？有了目的之後，才能將需求規劃好順位，進而找到心中理想的物件。

3.個人預算與貸款能力

請記住，買房是為了讓生活品質更好，別因為房貸逼死自己，且買房不是只看房子的總價而已，在看屋買房前，要先將自備款（總預算）列好，包括頭期款、規費、裝潢、家具、家電等等，縮小看屋範圍。

房子的總價＝頭期款＋貸款

自備款＝頭期款＋規費＋稅費＋裝潢家具家電保留款

•  頭期款：通常可貸金額為總價7到8成，也就是說，頭期款要準備總價2至3成，例如1000萬的房子，大約需準備200~300萬左右的現金。（籌措頭期款有一種方式是借信貸，但之後必須同時負擔信貸和房貸，會很辛苦，無論如何，務必考量自己的能力。）

•  房屋貸款：網路上有很多的房貸試算（例如591的房貸試算表），因為疫情關係，不同銀行也有調降利率的優惠和沒有利率的寬限期，都可以去談談。另外也建議，貸款不要超過家庭月收入的1/3，最好在戶頭裡預留半年的還款預備金，以防止突然的意外導致無法還款，影響信用。（在考慮貸款年限時，通常是20年或30年，要思考未來5到10年是否會換屋來決定，若是有轉賣機會，也不用害怕貸款背一輩子。）

•  規費與稅：若透過房仲，會需支付仲介服務費（買方通常是2%，1000萬的房子就是20萬），另外要預先準備的還有契稅（現值的6%，非成交價格）、規費（買賣、申貸登記）、代書費、印花稅。

•  其他款項：其他款項也須事先條列，包括不能省的火險地震險費用，房屋稅、地價稅；可以控制的則是裝潢、家電、家具費用；此外，超過15年的中古屋公寓務必要注意管線修繕，一定要先處理。而電梯大廈則是要將每個月大樓管理費和車位清潔費等計算在內，才不會超出負擔。 （例如下班女子買的是新成屋，是屋齡很年輕的新大樓，因此房屋稅就會很高昂。)

▼下班女子甚至將各家銀行的房貸利率（用一開始的利率，之後銀行都會再調動），將不同寬限期和期限（20年或30年）列出來做比較，來找最適合自己的，圖是假設以1400萬為例。

大家可以像下班女子一樣用excel或google試算表列一個簡易表格，(一年前的資料與疫情關係，銀行已將利率調降。而且利率每個行業與銀行談，會有空間調整。所以利率數字不一定會與您現在閱讀的時間吻合唷)將要負擔的項目都大約列舉出來，就可以知道要看總價為多少的房子。591房屋網上也有可負擔房價計算器，輸入收入、購屋自備款等，計算出你可以買多少錢的房子。

如果自備款不多，但有穩定的工作收入，那麼預售屋也是個不錯選項，預售屋通常要蓋2至3年，這段期間可以分期付款、零利率，也還沒有貸款的壓力。

至於預算有限的朋友，算完也不用覺得很沮喪，購屋從不求一次到位，小換中、中換大，只要持續購入能保值的房子，有一天一定能找到屬於你的完美房子。

▼可以自己列一個簡易表格，將需要付的款項一一條列出來就會很清楚囉！

看屋看房要注意的5重點

看屋市場流傳著十字口訣「風火水電光，天地牆柱窗」：在看成屋和中古屋時可以用來一一檢視：

風 : 通風、風水
火 : 瓦斯、消防、西晒、頂樓室溫
水 : 水管、漏水、壁癌
電 : 電路
光 : 採光、座向

天 : 天花板
地 : 樓地板（是否平穩，江湖流傳可以帶一顆彈珠或水瓶放在地上看是否滾動）
牆 : 牆面、隔間
柱 : 梁柱、是否洗洞
窗 : 對外窗

這裡也條列出下班女子看房最在意的五點，大家可依照自己的需求排順位來挑房子：

1.採光

採光，是一間房最重要的裝潢。在裝潢時，下班女子一直堅持，少蓋一座牆，多留一點光，一個採光好的房子，人住得也比較開心健康。除了樓層問題，棟距也要考量，如果窗簾打開就跟對面鄰居面對面，就等於採光和隱私只能二選一，因此不同建築之間的距離，也是一大關鍵，看房時也可多加留意。

▼因為下班女子曾經住過面中庭的低樓層租屋，打開窗簾就會看到大樓走廊，好幾年都暗無天日，所以購屋時以採光為第一順位。

2.通風

以前租屋住過很不通風的房子，就算不煮飯，在家裡吃泡麵，味道都久久散不去，浴室也很容易潮濕發霉。身在北半球的台灣，房子的東南、西南若能有通風採光的窗戶，會是不錯的選擇，冬暖夏涼。一個物件，家中至少要有二面以上的開窗，讓風對流。（下班女子以前租屋的小套房就只有半個……）浴室若真的沒有辦法開窗，也應該設置抽風機、排風扇等設備。

補充一點：浴室若沒有對外窗，又是沒有單層排氣的大樓（屋齡超過9年以上的電梯大樓通常都沒有），當大樓其他住戶有煙味或是裝潢異味時，很有可能會經由管線傳到你家裡久久不散，下班女子的租屋就是如此。

3.建商口碑

建商商譽和施工品質，攸關住進去能不能平安健康，物件的維修和保固，是非常重要的。不然花這麼多錢買一個再美的房子，住進去才發現，梁是歪的，樓上會漏水，不是很傷心嗎？所以在看房前，下班女子會先上網做大量的功課。

•  Mobile01論壇房地產資訊：
看網友們對於此建案的討論。當然上面也會有廣告文或代銷自po，都可以多參考。

•  司法院網站使用「裁判書查詢」：
用營造公司名稱查詢，可以查到此公司是否有違法爭議，或是得獎紀錄。

•  實際走訪跟附近住戶請教：
無論是新成屋、中古屋或預售屋，在確定要出價購買前，下班女子習慣會請教附近的住戶，有時候會聽到一些意想不到，網路上也查不到的訊息唷！
（例如我們本來很喜歡某間中古屋，都想下斡旋了，但是剛好在樓下公園聽到建案的住戶彼此聊天，他們正抱怨我喜歡的那層住戶裡，有一戶經常半夜大吵架，而且常飄出濃厚煙味與燒塑膠的味道，跟管委會反映多次還是無效。這些訊息，很重要，建商可能很優質，格局可能很讚，但千金難買好鄰居。所以很怕吵跟煙味的下班女子，只好忍痛放棄看了很久的那間中古屋。）

下班女子最後購屋的建商本來不在下班女子的考量內，此為南部有名建商，建案很多、種類很廣，早期施工品質不一，後期品質較一致。這一次購屋經驗中，下班女子最滿意的是後續修繕事宜，就連交屋快一年，浴室坎燈消耗了都無償來修理。

4.從風水與科學看格局好壞

格局空間有沒有方正運用？若有畸零空間，可事先請教設計師或思考如何規劃。若有一些比較明顯的某些長輩會在意的居家風水，也可想好如何用裝潢化解，因為就算你不在意，但你下一個買家可能會在意。（若你有想要轉賣的話）

又風水乍看是無稽之談，其實和科學也有關係。以下簡單舉幾個常見的，也是下班女子自己會稍微注意的部分：

•  穿堂煞：

指大門開啟時，會看到窗戶、後陽台的門等。在風水中被視為漏財，也有一眼望穿隱私的疑慮。

•   壓梁煞：

臥室床頭、沙發上有橫樑，視覺上較壓迫，會影響心情與健康。

•   開門見灶：

「開門見灶，錢財多耗」。風水學裡說，入門見到灶，火氣沖人，會令財氣無法進入。我自己是把他想成大門，應該設置一個落塵的位置，防疫期間，可以噴個酒精，把在外面的衣物先行放置在汙衣區。如果門一打開，就可以撞見在家中煮飯的人，好像比較難維持衛生的環境。但現在小坪數格局，很容易有這個問題，所以可以運用裝潢或家具，適度做個遮蔽。（當然，我同學從小住在國外，他真的不在意這些啦）。

•   浴廁馬桶對床頭：

下班女子大學時期的租屋，就是廁所對床頭。滿痛苦的，無論是水氣或是廁所沼氣，睡覺都會被侵擾。所以這點滿重要的，也滿科學的。盡量避免，或者若沒辦法短時間改變，也可以先用伸縮桿，加上長一點的門簾遮擋一下唷！

屋外的煞，無論是壁刀煞、天斬煞、屋角煞、反光煞、避雷針、罐煞、路沖等，因為已經屬於屋外的環境，而且居住在現代都市，棟距近高樓大廈多，實在很難避免。要在預算內，達到完美條件的房子，是不可能的，所以量力而為，只要看出去，自己覺得舒心自在就可以了。

小秘訣是，也可以把這些風水瑕疵當作斡旋、殺價作為討論降低房價的理由。如果現階段家中有這些條件，但自己完全不在意，那也很好。畢竟，人生已經夠難了，別因為這些壞了心情才是。

▼下班女子家中大門一打開會正對陽台門，所以裝潢時請鐵工做了半透的格柵，杜絕穿堂煞。

5.車位

台北以外的房子會在意車位，買房時要弄清楚，總價是否含車位，權狀坪數有沒有含車位。車位是坡道平面，還是機械車位？或是停車塔？（有轉賣需求以平面車位為優先選擇）看房時，若不是預售屋，就建議可以實際開車進去停看看。有時候眼睛看覺得好停，實際上停車時，才發現有需要多迴轉幾次的彎道，或者坡道材質下雨天容易打滑。另外，駕駛車門開門的方向，與電梯的位置，甚至車位的號碼（如有些長輩忌諱44），也都是談論價格可溝通的地方。

最後，千金難買好鄰居，就算全部符合風水條件，又在黃金地段，有了美好的裝潢，但，如果鄰居有跟自己合不來的人，常常見了面互看不順眼，吵架傷了和氣，那住起來也不會快樂。沒有一百分的房子，不可能有又便宜，地段又好，又美麗符合條件買得起的好房。就像談戀愛一樣，不一定第一次交往，就遇到真命天女真命天子，人需要多相處，房子也需要耐心多看。下班女子後來就給自己設定目標，例如原本住在條件60分的房子，規劃幾年後再往前邁進，依照存錢速度讓預算升級，終有一天，能住進自己心目中夢想的好房的。

希望以上的資訊，能幫助正要看房找房的大家，祝福大家看屋開心、找房順利。

 

關於裝潢，下班女子也有一系列開箱日記，請見：

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室內設計【裝潢開箱日記2】廚房中島吧檯櫥櫃篇，兼具展示與收納功能的櫥櫃

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▼下班女子歷經五年看屋，才終於找到自己的房子，希望大家都能夠順利找到最適合自己的那個家。