【看屋筆記】首購族人生第一間房怎麼買?新手村的看屋攻略買房心得分享!

想買房子卻不知道從何處著手,第一次看房不清楚從哪裡看起?這裡有一些看屋筆記和賞屋心得可以提供給你。

對下班女子來說,2020年是個特別的一年,在看超過三百間房子的毅力與決心修煉之下,終於在高雄買下第一間自食其力小屋,結束近十年從北到南的租屋搬家漂泊人生,邁入有殼一族,成為「房貸少年團」的一員。在這段看房的日子裡,累積了一些看房心得,我們不是房市投資專家,以下純為個人主觀意見,看屋仍會因每人主觀需求不同而異,但若你正在找房,或喜歡看房,這篇推薦給你。

看屋筆記的誕生:3年看房300間

1.如何開始看房?現在就上591聯絡屋主或仲介吧!

如果你是沒看過房子的小白,其實也不用擔心,開始約看自己喜歡地點的屋主或仲介,什麼都不用準備就可以出發了!曾經有朋友問過下班女子那是不是要付帶看費,答案是不用唷!(如果要就是詐騙集團了! 😉 )有些電梯大廈規定看屋要付清潔管理費50元至100元不等,通常也是房仲負責

至於物件要從哪裡搜尋?信義房屋永慶房屋等實體店面或網站都有,下班女子的習慣是從591房屋交易網,將條件(總價、地點、房屋類型、屋齡、車位等)列好後搜尋,找到自己喜歡的物件後,將建案名稱一一標在Google Map製作成我的看屋地圖,再安排看屋計劃,將地理位置同一區域的安排在同一天,每天下班後看2至3間。

我認為上班族一天看3間中古屋,或是2間預售屋差不多是極限了,尤其是一開始經驗比較薄弱時,下班女子甚至瘋狂背看屋口訣,一進門就「風火水電光,天地牆柱窗」一項一項仔細查驗。不過看到後來,會越來越快,一進門差不多就知道這是不是自己想要的房子了。

 2.看屋筆記的建立

下班女子從學生時期到出社會工作,有近十年的租屋人生,受限於「始終是別人的房子」,有許多不自由與需要忍耐無法改變的地方,同時也想把房租轉換成房貸,想了很久,最後決定還是靠自己努力吧!在長期的預算控制與努力工作之下,下班後安排看房,一有新的物件就去,就這樣看了持續超過5年,超過300間中古屋,最密集的一年看了超過150間房。

一開始看房時,不論是中古屋或預售屋建案,都很需要看屋筆記。代銷和房仲在帶看時通常會準備資料給你,但是依據自身需求順位的筆記仍是很重要的,尤其是假日一次看個3至4間時,通常看到第3間已經忘記前2間。

看屋前要思考的3件事

1.看屋首重地點!注意地段與周遭環境(交通、學區、捷運、高速公路、重劃區等)

下班女子有個好友是地政士,出社會後靠自己的力量,認真工作賺錢,在新北市買了一間小套房,是我們好友圈裡,第一個買房的人。

地政士老友知道我要買房後,總是耳提面命地提醒我:「 Location!Location!Location!」地點為王,不敢說升值,但如果在意房子的保值性,請一定要在意地段。周遭的交通生活機能安全性,也要一起考慮進去。地政士老友的觀念是:如果未來還有換屋考量,那寧可第一棟房子,空間小一點,但地點好一點,以確保多年後房屋的保值性,所以下班女子多半看蛋黃區蛋白區的房子居多。另外,有嫌惡設施(瓦斯行、宮廟、加油站等等)的也要考慮。

2.思考看屋買房目的需求

人生苦短,其實不一定要買房,尤其是價格這麼高的東西,所以看屋買房前,先確認好自己的買房目的與需求。

買房的目的是什麼?是因為工作結婚、想給家人養老?還是投資增值,未來要出租轉賣?偏好的房屋類型是電梯大樓華廈公寓透天?理想的空間與格局是幾坪幾房幾廳?有了目的之後,才能將需求規劃好順位,進而找到心中理想的物件。

3.個人預算與貸款能力

請記住,買房是為了讓生活品質更好,別因為房貸逼死自己,且買房不是只看房子的總價而已,在看屋買房前,先將自備款(總預算)列好包括頭期款、規費、裝潢、家具、家電等等,縮小看屋範圍。

房子的總價=頭期款+貸款

自備款=頭期款+規費+稅費+裝潢家具家電保留款

•  頭期款:通常可貸金額為總價7到8成,也就是說,頭期款要準備總價2至3成,例如1000萬的房子,大約需準備200~300萬左右的現金。(籌措頭期款有一種方式是借信貸,但之後必須同時負擔信貸和房貸,會很辛苦,無論如何,務必考量自己的能力。)

•  房屋貸款:網路上有很多的房貸試算(例如591的房貸試算表),因為疫情關係,不同銀行也有調降利率的優惠和沒有利率的寬限期,都可以去談談。另外也建議,貸款不要超過家庭月收入的1/3最好在戶頭裡預留半年的還款預備金,以防止突然的意外導致無法還款,影響信用。(在考慮貸款年限時,通常是20年30年要思考未來5到10年是否會換屋來決定,若是有轉賣機會,也不用害怕貸款背一輩子。)

•  規費與稅:若透過房仲,會需支付仲介服務費(買方通常是2%,1000萬的房子就是20萬),另外要預先準備的還有契稅(現值的6%,非成交價格)、規費(買賣、申貸登記)、代書費印花稅

•  其他款項:其他款項也須事先條列,包括不能省的火險地震險費用房屋稅地價稅;可以控制的則是裝潢、家電、家具費用;此外,超過15年的中古屋公寓務必要注意管線修繕,一定要先處理。而電梯大廈則是要將每個月大樓管理費車位清潔費等計算在內,才不會超出負擔。 (例如下班女子買的是新成屋,是屋齡很年輕的新大樓,因此房屋稅就會很高昂。)

▼下班女子甚至將各家銀行的房貸利率(用一開始的利率,之後銀行都會再調動),將不同寬限期和期限(20年或30年)列出來做比較,來找最適合自己的,圖是假設以1400萬為例。

大家可以像下班女子一樣用excelgoogle試算表列一個簡易表格,(一年前的資料與疫情關係,銀行已將利率調降。而且利率每個行業與銀行談,會有空間調整。所以利率數字不一定會與您現在閱讀的時間吻合唷)將要負擔的項目都大約列舉出來,就可以知道要看總價為多少的房子。591房屋網上也有可負擔房價計算器,輸入收入、購屋自備款等,計算出你可以買多少錢的房子。

如果自備款不多,但有穩定的工作收入,那麼預售屋也是個不錯選項,預售屋通常要蓋2至3年,這段期間可以分期付款、零利率,也還沒有貸款的壓力。

至於預算有限的朋友,算完也不用覺得很沮喪,購屋從不求一次到位,小換中、中換大,只要持續購入能保值的房子,有一天一定能找到屬於你的完美房子。

▼可以自己列一個簡易表格,將需要付的款項一一條列出來就會很清楚囉!

看屋看房要注意的5重點

看屋市場流傳著十字口訣「風火水電光,天地牆柱窗」:在看成屋和中古屋時可以用來一一檢視:

風 : 通風、風水
火 : 瓦斯、消防、西晒、頂樓室溫
水 : 水管、漏水、壁癌
電 : 電路
光 : 採光、座向

天 : 天花板
地 : 樓地板(是否平穩,江湖流傳可以帶一顆彈珠或水瓶放在地上看是否滾動)
牆 : 牆面、隔間
柱 : 梁柱、是否洗洞
窗 : 對外窗

這裡也條列出下班女子看房最在意的五點,大家可依照自己的需求排順位來挑房子:

1.採光

採光,是一間房最重要的裝潢。在裝潢時,下班女子一直堅持,少蓋一座牆,多留一點光,一個採光好的房子,人住得也比較開心健康。除了樓層問題,棟距也要考量,如果窗簾打開就跟對面鄰居面對面,就等於採光和隱私只能二選一,因此不同建築之間的距離,也是一大關鍵,看房時也可多加留意。

▼因為下班女子曾經住過面中庭的低樓層租屋,打開窗簾就會看到大樓走廊,好幾年都暗無天日,所以購屋時以採光為第一順位。

2.通風

以前租屋住過很不通風的房子,就算不煮飯,在家裡吃泡麵,味道都久久散不去,浴室也很容易潮濕發霉。身在北半球的台灣,房子的東南、西南若能有通風採光的窗戶,會是不錯的選擇,冬暖夏涼。一個物件,家中至少要有二面以上的開窗,讓風對流。(下班女子以前租屋的小套房就只有半個……)浴室若真的沒有辦法開窗,也應該設置抽風機、排風扇等設備。

補充一點:浴室若沒有對外窗,又是沒有單層排氣的大樓(屋齡超過9年以上的電梯大樓通常都沒有),當大樓其他住戶有煙味或是裝潢異味時,很有可能會經由管線傳到你家裡久久不散,下班女子的租屋就是如此。

3.建商口碑

建商商譽和施工品質,攸關住進去能不能平安健康,物件的維修和保固,是非常重要的。不然花這麼多錢買一個再美的房子,住進去才發現,梁是歪的,樓上會漏水,不是很傷心嗎?所以在看房前,下班女子會先上網做大量的功課。

•  Mobile01論壇房地產資訊:
看網友們對於此建案的討論。當然上面也會有廣告文或代銷自po,都可以多參考。

  司法院網站使用「裁判書查詢」:
用營造公司名稱查詢,可以查到此公司是否有違法爭議,或是得獎紀錄。

•  實際走訪跟附近住戶請教:
無論是新成屋、中古屋或預售屋,在確定要出價購買前,下班女子習慣會請教附近的住戶,有時候會聽到一些意想不到,網路上也查不到的訊息唷!
(例如我們本來很喜歡某間中古屋,都想下斡旋了,但是剛好在樓下公園聽到建案的住戶彼此聊天,他們正抱怨我喜歡的那層住戶裡,有一戶經常半夜大吵架,而且常飄出濃厚煙味與燒塑膠的味道,跟管委會反映多次還是無效。這些訊息,很重要,建商可能很優質,格局可能很讚,但千金難買好鄰居。所以很怕吵跟煙味的下班女子,只好忍痛放棄看了很久的那間中古屋。)

下班女子最後購屋的建商本來不在下班女子的考量內,此為南部有名建商,建案很多、種類很廣,早期施工品質不一,後期品質較一致。這一次購屋經驗中,下班女子最滿意的是後續修繕事宜,就連交屋快一年,浴室坎燈消耗了都無償來修理。

4.從風水與科學看格局好壞

格局空間有沒有方正運用?若有畸零空間,可事先請教設計師或思考如何規劃。若有一些比較明顯的某些長輩會在意的居家風水,也可想好如何用裝潢化解,因為就算你不在意,但你下一個買家可能會在意。(若你有想要轉賣的話)

又風水乍看是無稽之談,其實和科學也有關係。以下簡單舉幾個常見的,也是下班女子自己會稍微注意的部分:

•  穿堂煞:

指大門開啟時,會看到窗戶、後陽台的門等。在風水中被視為漏財,也有一眼望穿隱私的疑慮。

   壓梁煞:

臥室床頭、沙發上有橫樑,視覺上較壓迫,會影響心情與健康。

•   開門見灶:

「開門見灶,錢財多耗」。風水學裡說,入門見到灶,火氣沖人,會令財氣無法進入。我自己是把他想成大門,應該設置一個落塵的位置,防疫期間,可以噴個酒精,把在外面的衣物先行放置在汙衣區。如果門一打開,就可以撞見在家中煮飯的人,好像比較難維持衛生的環境。但現在小坪數格局,很容易有這個問題,所以可以運用裝潢或家具,適度做個遮蔽。(當然,我同學從小住在國外,他真的不在意這些啦)。

•   浴廁馬桶對床頭:

下班女子大學時期的租屋,就是廁所對床頭。滿痛苦的,無論是水氣或是廁所沼氣,睡覺都會被侵擾。所以這點滿重要的,也滿科學的。盡量避免,或者若沒辦法短時間改變,也可以先用伸縮桿,加上長一點的門簾遮擋一下唷!

屋外的煞,無論是壁刀煞、天斬煞、屋角煞、反光煞、避雷針、罐煞、路沖等,因為已經屬於屋外的環境,而且居住在現代都市,棟距近高樓大廈多,實在很難避免。要在預算內,達到完美條件的房子,是不可能的,所以量力而為,只要看出去,自己覺得舒心自在就可以了。

小秘訣是,也可以把這些風水瑕疵當作斡旋、殺價作為討論降低房價的理由。如果現階段家中有這些條件,但自己完全不在意,那也很好。畢竟,人生已經夠難了,別因為這些壞了心情才是。

▼下班女子家中大門一打開會正對陽台門,所以裝潢時請鐵工做了半透的格柵,杜絕穿堂煞。

5.車位

台北以外的房子會在意車位,買房時要弄清楚,總價是否含車位,權狀坪數有沒有含車位。車位是坡道平面,還是機械車位?或是停車塔?(有轉賣需求以平面車位為優先選擇)看房時,若不是預售屋,就建議可以實際開車進去停看看。有時候眼睛看覺得好停,實際上停車時,才發現有需要多迴轉幾次的彎道,或者坡道材質下雨天容易打滑。另外,駕駛車門開門的方向,與電梯的位置,甚至車位的號碼(如有些長輩忌諱44),也都是談論價格可溝通的地方。

最後,千金難買好鄰居,就算全部符合風水條件,又在黃金地段,有了美好的裝潢,但,如果鄰居有跟自己合不來的人,常常見了面互看不順眼,吵架傷了和氣,那住起來也不會快樂。沒有一百分的房子,不可能有又便宜,地段又好,又美麗符合條件買得起的好房。就像談戀愛一樣,不一定第一次交往,就遇到真命天女真命天子,人需要多相處,房子也需要耐心多看。下班女子後來就給自己設定目標,例如原本住在條件60分的房子,規劃幾年後再往前邁進,依照存錢速度讓預算升級,終有一天,能住進自己心目中夢想的好房的。

希望以上的資訊,能幫助正要看房找房的大家,祝福大家看屋開心、找房順利。

 

關於裝潢,下班女子也有一系列開箱日記,請見:

室內設計【裝潢開箱日記1】主臥室梳妝台篇,開放又隱密的滑軌鏡面,搭上一張拾藤藤椅就可以很Cozy !

室內設計【裝潢開箱日記2】廚房中島吧檯櫥櫃篇,兼具展示與收納功能的櫥櫃

室內設計【裝潢開箱日記3】客廳音響電視櫃篇!La-Z-Boy沙發、丹麥MK音響家庭劇院和Sony電視打造夢想的起居室!

室內設計【裝潢開箱日記4】餐廳餐桌書架層架篇!小坪數開放式格局規劃,設計家具Mountain Living與牆面材質漆料分享

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▼下班女子歷經五年看屋,才終於找到自己的房子,希望大家都能夠順利找到最適合自己的那個家。

 

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